Ripartizione Spese Condominiali: L'Androne dell'Edificio

Proprietà Comune e Criteri di Riparto Androne a Milano

L’androne rappresenta una delle parti comuni fondamentali del fabbricato ai sensi dell'Art. 1117 c.c.. Salvo diverso titolo contrattuale, esso si presume di proprietà comune di tutti i condomini, in quanto elemento strutturale e decorativo necessario all'esistenza stessa dell'edificio.

Ripartizione delle Spese di Manutenzione e Pulizia

Le spese relative all'androne includono la manutenzione ordinaria e straordinaria (pavimentazioni, soffitti, decori), la riparazione dei serramenti d'ingresso, nonché i costi di illuminazione e pulizia. Tali oneri vanno posti a carico di tutti i condomini in proporzione ai millesimi della Tabella di Proprietà Generale.

Negozi e Unità con Accesso Indipendente

Un caso frequente trattato dal nostro studio a Milano riguarda i negozi (C/1) che hanno un ingresso autonomo dalla strada e non utilizzano l'androne per accedere alla propria unità. La giurisprudenza di legittimità (Cass. civ. n. 761/1979) è chiara: anche questi proprietari devono contribuire alle spese.

Il motivo risiede nella funzione dell'androne, che non serve solo al passaggio pedonale ma è funzionale alla conservazione e al decoro di parti comuni (come il tetto, le facciate o le fondamenta) di cui i negozi sono comproprietari.

Analisi Tecnica: Casi Particolari

I negozi possono avere una riduzione sulla pulizia?
Sì. Qualora sia dimostrabile un minore uso potenziale dell’androne (mancanza di cassette postali, contatori o bacheche), i proprietari con accesso indipendente possono concorrere alle spese in misura ridotta, ad esempio con un coefficiente 0.50. Tale riduzione deve essere stabilita tecnicamente in sede di redazione.

Chi stabilisce la quota equa per unità separate?
La valutazione spetta a un tecnico abilitato. Lo Studio Calchera analizza le schede catastali e la configurazione architettonica dello stabile per determinare coefficienti d'uso corretti, evitando contenziosi legali tra le parti.

Lo Studio Calchera, attivo a Milano dal 1970, redige e revisiona tabelle millesimali garantendo l'applicazione dei più recenti orientamenti della Corte di Cassazione.