Articoli del Codice Civile e Prassi Tecnica 2026

In questa sezione analizziamo gli articoli del R.D. 16.3.1942 n. 262 (aggiornati dalla Legge 220/2012). La nostra esperienza tecnica a Milano ci permette di interpretare la norma non solo sotto il profilo legale, ma soprattutto per la corretta redazione delle Tabelle Millesimali.

"La ripartizione delle spese non è una scelta politica dell'assemblea, ma una conseguenza tecnica della struttura dell'edificio."
Art. 1117 - Parti comuni dell'edificio Sono oggetto di proprietà comune... il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni...
Focus 2026: Identificare una parte come "comune" è il presupposto per la Tabella A. Nelle riqualificazioni energetiche attuali, includiamo qui anche le centrali termiche ibride e i sistemi fotovoltaici condominiali. Se un muro è portante, la spesa è di tutti; se è un tramezzo, è del singolo.
Art. 1123 - Ripartizione delle spese (I tre criteri) Le spese... sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà... salvo diversa convenzione.
Interpretazione Tecnica: L'articolo distingue tra spese per la conservazione (proprietà) e spese per l'uso.
• Comma 2: Se una cosa serve i condomini in misura diversa (es. riscaldamento), le spese si ripartiscono in base all'uso.
• Comma 3 (Condominio Parziale): Se un impianto serve solo una parte dell'edificio, le spese gravano solo su quel gruppo.
Art. 1124 - Manutenzione Scale e Ascensori La spesa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani... e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Nota specialistica: Questo è un calcolo puramente tecnico. Eseguiamo il rilievo delle quote altimetriche per determinare l'altezza reale. Ricordiamo che i negozi al piano terra senza accesso al vano scale sono solitamente esentati dalla quota "Altezza", ma partecipano alla quota "Proprietà" per la conservazione della struttura.
Art. 1126 - Lastrici solari di uso esclusivo Quelli che ne hanno l'uso esclusivo contribuiscono per un terzo... gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini.
Focus Perizie: In caso di infiltrazioni a Milano, la nostra perizia termografica è fondamentale per capire se il danno deriva da omessa manutenzione del proprietario (100% a suo carico) o da vetustà della guaina (ripartizione 1/3 e 2/3).
Art. 68-69 Disposizioni Attuazione (Revisione Tabelle) I millesimi possono essere riveduti o modificati quando... per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici... è alterato per più di un quinto il valore proporzionale.
Revisione Obbligatoria: Se avete recuperato un sottotetto o frazionato un appartamento, la tabella va aggiornata. Non serve l'unanimità se l'alterazione supera il 20% del valore dell'unità.

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