Come tutelarsi dai rischi con un contratto blindato
In ogni intervento edilizio, dalla ristrutturazione di un appartamento fino al rifacimento delle facciate di un condominio, il contratto d'appalto è lo scudo legale del Committente. Ai sensi dell'Art. 1655 del Codice Civile, l'appaltatore assume il compimento di un'opera con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio.
Perché non devi MAI firmare il preventivo dell'impresa
Il più grande errore commesso dai privati e dagli amministratori è "firmare per accettazione" il semplice preventivo dell'impresa edile. Un preventivo non è un contratto e tutela solo chi esegue i lavori. Un contratto incompleto ti espone a rischi gravissimi: lavori infiniti senza penali di ritardo, richieste continue di varianti e aumenti di prezzo, e responsabilità civili/penali in caso di infortuni sul cantiere (D.Lgs. 81/08).
Le 3 Clausole "Salva-Portafoglio"
Lo Studio Calchera, in qualità di Direttore Lavori, affianca i Committenti esigendo l'inserimento di queste tre clausole vitali in ogni contratto:
- Penali sui Ritardi: Inserimento di una penale giornaliera certa e trattenibile automaticamente dai pagamenti in caso di sforamento del cronoprogramma.
- Trattenute a Garanzia (5%): Il saldo finale non si paga a "fine lavori", ma solo a seguito del Collaudo con esito positivo e della consegna di tutte le certificazioni (DICO).
- Appalto a Corpo e Invariabilità: Il prezzo concordato è chiuso. L'impresa non può chiedere "extra" per propri errori di valutazione o presunti rincari materiali non previsti.
Milano, lì __________________
TRA LE PARTI:
Committente: Condominio / Sig. __________________ C.F. __________________
E
Appaltatore: Impresa __________________ P.IVA __________________ rappresentata da __________________
Art. 1 - Oggetto dell'Appalto
Il Committente affida all'Appaltatore l'esecuzione delle opere di __________________ come descritte in modo dettagliato ed esaustivo nel Capitolato Speciale d'Appalto e nel Computo Metrico allegati al presente contratto, che ne formano parte integrante e sostanziale.
Art. 2 - Importo dei Lavori
L'importo dei lavori è pattuito "A Corpo", chiuso e invariabile, per un totale di € __________________ (IVA esclusa). Il corrispettivo non è soggetto a revisione prezzi ai sensi dell'art. 1664 c.c.
Art. 3 - Tempi e Penali
I lavori inizieranno entro il __________________ e dovranno essere ultimati improrogabilmente entro il __________________. Per ogni giorno di ritardo non giustificato da cause di forza maggiore, l'Appaltatore corrisponderà una penale di € __________________, trattenibile direttamente dai S.A.L.
Art. 4 - Direzione Lavori e Sicurezza
Il Committente nomina quale Direttore dei Lavori l'Arch. Mauro Calchera. L'Appaltatore si impegna a rispettare scrupolosamente tutte le normative sulla sicurezza (D.Lgs. 81/08), fornendo DURC aggiornato e POS prima dell'inizio delle opere. È fatto assoluto divieto di subappalto non autorizzato.
Art. 5 - Pagamenti e S.A.L.
I pagamenti avverranno mediante Stati Avanzamento Lavori (S.A.L.) emessi esclusivamente previa verifica, misurazione e benestare del Direttore Lavori. Il saldo del 10% (trattenuta a garanzia) verrà liquidato solo dopo l'emissione del Certificato di Regolare Esecuzione.
Art. 6 - Garanzia Postuma
L'Appaltatore garantisce l'opera per la durata di due anni per vizi palesi e occulti (Art. 1667 c.c.) e per dieci anni per gravi difetti costruttivi (Art. 1669 c.c.).
FAQ: Contratti Edili e Direzione Lavori
A cosa serve il Capitolato allegato al contratto?
Il contratto detta le regole legali (soldi, tempi, penali), ma è il Capitolato Speciale d'Appalto (redatto dal progettista) a dettare le regole tecniche. Il Capitolato definisce i materiali esatti da usare, le tecniche di posa e gli standard qualitativi. Senza di esso, l'impresa sceglierà sempre la soluzione più economica a tuo discapito.
Cosa succede se l'impresa mi chiede costi extra a metà lavori?
Se hai firmato un appalto "a corpo" supportato da un buon computo metrico, l'impresa non può esigere pagamenti per varianti che si sono rese necessarie a causa di una sua errata valutazione iniziale. Qualsiasi "variante in corso d'opera" deve essere preventivamente approvata per iscritto dal Committente e vistata dal Direttore dei Lavori.
Non lasciare il tuo cantiere nelle mani dell'impresa edile.
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