Criteri Tecnici per la Gestione delle Spese Autorimesse a Milano
I box e i posti macchina di proprietà esclusiva sono unità immobiliari indipendenti. Salvo diverse disposizioni della Legge Tognoli (n. 122/1989), essi possiedono subalterni autonomi e partecipano alla vita condominiale secondo criteri di utilità specifica.
Spese Ascensore e Scale
Il principio cardine per la ripartizione è l'uso potenziale della cosa comune:
- Esonero: Se i proprietari dei box non usufruiscono dell'ascensore o delle scale per accedere al piano interrato (mancanza di collegamento diretto), essi sono esonerati dalle spese di manutenzione e forza motrice.
- Partecipazione: Se l’ascensore serve i piani interrati dove sono ubicati i box, la spesa si riparte secondo l'Art. 1124 c.c. (metà per millesimi e metà per altezza piano).
Impermeabilizzazione e Giardini Pensili (Art. 1125 c.c.)
Uno dei casi più complessi trattati dallo Studio Calchera a Milano riguarda i box coperti da giardini o cortili condominiali. In caso di infiltrazioni:
[Image showing a section of a garage roof slab with lawn/garden above (Art. 1125 concept)]- Criterio Generale: La spesa per il rifacimento della guaina e del pacchetto impermeabilizzante è divisa a metà tra il proprietario del piano superiore (condominio per il giardino) e il proprietario del piano inferiore (proprietario del box).
- Manutenzione Finiture: Il pavimento del giardino (o la terra battuta) è a carico del condominio; l'intonaco o la tinteggiatura del soffitto del box è a totale carico del proprietario del garage.
Automazione Cancelli e Rampe
L’installazione di un elettrocomando su un cancello carraio è considerata una miglioria della cosa comune. Tutti i proprietari di box che ne traggono utilità devono partecipare alla spesa. Per quanto riguarda la rampa di accesso, la manutenzione (asfalto, riscaldamento antigelo, pulizia) grava solitamente solo sugli utenti delle autorimesse in base ai millesimi d'uso.
FAQ: Domande Frequenti su Box e Garage
I proprietari di soli box devono pagare il servizio di portierato?
Sì. La giurisprudenza prevalente stabilisce che anche i proprietari di soli box beneficiano della custodia e della vigilanza generale dell'intero stabile operata dal portiere.
Chi paga se la rampa di accesso è comune a box e cortile?
In questo caso si applica una ripartizione mista: una quota è a carico dei box (uso carraio intensivo) e una quota è a carico dei condomini generali per l'accesso pedonale al cortile.
Lo Studio Calchera offre consulenza tecnica specialistica per la redazione di tabelle millesimali per garage e perizie asseverate su infiltrazioni e vizi costruttivi.