CONDOMINIO E CODICE CIVILE, ELENCO ARTICOLI PRIMA DELLA RIFORMA DEL 2012
R.D. 16.3.1942 n. 262 - Approvazione del testo del Codice Civile:
1117 - Parti comuni dell'edificio -
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo [art. 61, 62]:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
1118 - Diritti dei partecipanti sulle cose comuni -
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti [att. 68].
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.
1119 - Indivisibilità -
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più comodo l'uso della cosa a ciascun condomino [att. 61, 62].
1120 - Innovazioni -
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136 (maggioranza numerica dei condomini che rappresenti almeno i 2/3 del valore millesimale), possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Note: ai sensi dell’art. 2 legge 9 gennaio 1989 n. 13, le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni dirette ad eliminare le barriere architettoniche sono approvate con le maggioranze previste dall'art. 1136, 2º e 3º comma del cod. civ. (in prima convocazione, maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore millesimale; in seconda convocazione, maggioranza degli intervenuti purché la deliberazione riporti un numero di voti che rappresenti 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore millesimale).
Ex art. 9.3 legge 24 marzo 1989 n. 122, le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di realizzazione di parcheggi sono approvate, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall'art. 1136, 2º comma del cod. civ. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale), restando fermo quanto disposto dagli artt. 1120, 2º comma, e 1121, 3º comma del cod. civ.
A norma dell’art. 26 legge 9 gennaio 1991 n. 10, le deliberazioni che hanno per oggetto interventi e innovazioni volti all'uso razionale dell'energia sono approvate con la maggioranza delle quote millesimali.
Ex art. 15.1 legge 17 febbraio 1992 n. 179, gli interventi di recupero possono essere deliberati dalla maggioranza dei condomini che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
1121 - Innovazioni gravose o voluttuarie -
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa (la maggioranza necessaria per deliberare circa l'approvazione di codeste innovazioni è sempre quella di cui al primo comma dell'art. 1120; ovviamente, se le innovazioni in oggetto alterino il decoro architettonico dell'edificio o pregiudichino l'utilizzo di talune parti comuni dello stesso, esse sono vietate).
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa (pertanto, la deliberazione inerente tale tipo di innovazione deve essere approvata con l'unanimità dell'intero condominio salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha accettata ne sopporti integralmente la spesa).
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
1122 - Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune -
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.
1123 - Ripartizione delle spese -
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione [att. 68].
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
1124 - Manutenzione e ricostruzione delle scale -
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo [att. 68].
Ai fini del concorso nella spesa delle scale, si considerano come piani anche le cantine, le autorimesse, le soffitte o il sottotetto e i lastrici solari, seppur di proprietà comune (in tale ultimo caso la relativa quota parte di spesa va divisa tra tutti i comproprietari).
Per quanto riguarda le spese di manutenzione relative all'ascensore la sentenza della Corte di Cassazione, Sezione II, del 25.10.69 n. 3514 recita: "Circa la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione, relative all'ascensore, destinato all'uso comune in un edificio in condominio, va applicata, in mancanza di una specifica disposizione di legge che disciplini il caso, la regola posta dall'art. 1124 c.c. per le scale, eguale essendo la ratio tra l'ipotesi disciplinata da tale norma e quella riguardante l'ascensore. Tali spese vanno, pertanto ripartite per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo". All'uopo, si ritiene opportuno rilevare che nella compilazione delle tabelle millesimali relative alla manutenzione ordinaria e d'esercizio dell'ascensore si dovranno escludere tutte quelle unità immobiliari che per motivi logistici o per clausola contrattuale non usano in alcun modo l'ascensore. Si dovranno cioè separare, ad esempio, tutti i cespiti (come i negozi) che non hanno sbocchi sull'ingresso scale e non hanno quindi modo di usare l'ascensore; si dovranno, altresì, separare le abitazioni poste ai piani terreni e comunque tutte quelle unità immobiliare che risultano estranee strutturalmente all'uso di questo impianto.
1125 - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai -
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
1126 - Lastrici solari di uso esclusivo -
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno [att. 68].
Note: in presenza di una terrazza a livello di proprietà esclusiva che copre una sola unità immobiliare, si configura un’eccezione alla norma di codice: per la particolare singolarità che riveste tale casistica, le spese di manutenzione sia ordinaria che straordinaria non possono far capo alla disciplina dell'art. 1126 c.c., che afferisce alla generalità dei lastrici solari, ma senz’altro a quella dell'art. 1125 c.c. – tanto perché con l’applicazione dell’art. 1126 si verrebbe a penalizzare in misura spropositata il proprietario del piano inferiore, quando invece la funzione della struttura del terrazzo di fatto incide in egual misura rispetto alle due proprietà sovrapposte. Pertanto, gli elementi strutturali dell’impalcato del terrazzo sono a carico, in parti uguali, dei proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante, restando a carico del proprietario del terrazzo la pavimentazione, mentre a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco e la tinteggiatura del soffitto.
Per quanto riguarda le spese di manutenzione relative all'impermeabilizzazione del lastrico solare, per fatto non imputabile all'uso improprio o ad altre cause pregiudizievoli attribuibili al proprietario del lastrico medesimo, si ritiene opportuno che esse siano suddivise come stabilito dall’art. 1126, ovvero per 1/3 a carico dei proprietari del lastrico solare e per i 2/3 a carico dei proprietari delle porzioni di piano ricadenti nella verticale sottostante il lastrico: tanto perché seppur è vero che l'impermeabilizzazione serve principalmente come protezione dalle infiltrazioni d'acqua delle unità dei piani inferiori, è pur vero che essa svolge anche una funzione di protezione dall’acqua, e quindi di conservazione dell’integrità strutturale, del solaio del lastrico solare con conseguenti vantaggi ai fini statici; tuttavia, in presenza di una terrazza a livello che copra una sola unità, le spese di merito vanno divise in egual misura tra i proprietari dei due piani in verticale. Invece, per la manutenzione dello strato termoisolante con relativa barriera antivapore, se presente nel corpo dell’impalcato, le pertinenti spese vanno imputate a carico dei proprietari dei piani inferiori a cui serve la coibentazione per proteggere il volume sottostante dalle dispersioni di calore.
1127 - Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio -
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica (proiezione orizzontale sul terreno), diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
1128 - Perimento totale o parziale dell'edificio -
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse (tali deliberazioni sono approvate con la maggioranza numerica dei partecipanti all'assemblea che esprima almeno la metà del valore millesimale).
L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
1129 - Nomina e revoca dell'amministratore -
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria [att. 64], su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro [att. 71].
1130 - Attribuzioni dell'amministratore -
L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento del condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
1131 - Rappresentanza -
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
1132 - Dissenso dei condomini rispetto alle liti -
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
1133 - Provvedimenti presi dall'amministratore -
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137.
1134 - Spese fatte dal condomino -
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
1135 - Attribuzione dell'assemblea dei condomini -
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Note: l’art. 10 – Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini – della legge 27 luglio 1978 n. 392 recita: “Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio.
In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori.
Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile [c. 1136 ss. ] sull'assemblea dei condomini”.
1136 - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni -
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.
Note: la sentenza della Corte di Cassazione del 8.1.66 n. 158 recita: "Quando in un condominio edilizio la comunione di determinati servizi è limitata ad alcuni condomini, la formazione delle maggioranze, ai fini della validità delle deliberazioni, indicata dall'art. 1136 (e non dagli artt. 1105, 1108) c.c., deve computarsi con riferimento ai soli proprietari interessati, che rappresentino, a seconda dell'importanza dell'oggetto della deliberazione, un terzo, la metà o i due terzi del valore dei piani o porzioni di piano ad essi appartenenti”.
1137 - Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea -
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Note: la sospensione dei termini processuali nel periodo feriale, prevista dall'art. 1 legge 7 ottobre 1969 n. 742, si applica anche a quello di trenta giorni previsto da questo articolo, così come chiarito dalla Corte Costituzionale con sentenza del 2 febbraio 1990 n. 49.
1138 - Regolamento di condominio -
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 (maggioranza numerica dei partecipanti all'assemblea, che rappresenti almeno la metà del valore millesimale) e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
1139 - Rinvio alle norme sulla comunione -
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale.